Как правильно решить жилищный вопрос, если не дают ипотеку, так как в квартире есть недееспособный?

Здравствуйте, просим помощи для принятия правильного решения. Хотим купить новую квартиру и дочь хотела взять ипотеку, но ей не дают т.к квартире есть недееспособный (по псих.заболеванию- опекун мама). У нас 3-х комнатная квартира , S-60м2, 1- доля недееспособного -сына , 3 доли дочери -(дарственная от родителей). Проживают сейчас и прописаны- сын, мама, папа-пенсионеры. Дочь проживает и прописана в другом городе. У сына есть 2- внебрачных ребенка к-е никогда не жили с ним., но в дальнейшем могут претендовать на его жилплощадь. С учетом этого хотим купить и оформить на него комнату или студию 17 м2, где есть-отгороженный туалет с ванной, и кухонный уголок .Чтобы в случае с претендентами на квартиру. они не трогали место жительство родителей. а  купленную квартиру оформить только на дочь, но проживать там также как и в старой квартире будут мамам, папа , и опекаемый брат. Подскажите как нам поступить.Спасибо.