Как мне поступить если продавец нарушил пункты договора? Имею ли я право на неустойку?

Здравствуйте! Опишу ситуацию. Пытались заключить купить квартиру через ипотеку. Осмотрели квартиру, все устроило, заключили соглашение об авансе и я внёс аванс. В соглашении имеются пункты: 6. Продавец гарантирует истинность следующих сведений: объект не обременен правами третьих лиц, арендой, коммерческими наймом, в споре, под арестом/запрещением не стоит. Право распоряжаться им не ограничено. 7.3. продавец обязуется незамедлительно сообщать покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению 8. В случае предоставления продавцом недостаточной информации об объекте (в т.ч. согласно пункта 6 договора) сумма аванса возвращается покупателю в течение одного дня с момента обнаружения указанных обстоятельств. Одновременно продавец выплачивает договорную неустойку в размере 20 тысяч рублей. Это пролог. Вот действие. В Сбербанк документы на проверку были поданы 6 августа. Результат проверки, по словам сотрудника сбербанка, были получены покупателем на следующий день. Результат : квартира под арестом из-за долгов по квартплате. Продавец сообщил о результате проверке мне, покупателю, только 16 августа через риэлтора. Т.е. продавец нарушил пункт 6 и пункт 7.3 договора. Я потребовал выплатить мне неустойку, но продавец через риэлтора сообщил, что выплатит мне только аванс и расходы на оценку квартиры. А все мои претензии объяснил тем, что о наличии обременения ему не было известно, и что информация о результатах проверки пришла к нему тогда же когда и мне, хотя даже наш диалог (сохранённый в социальной сети ВКонтакте) говорит о том, что они знали о результате гораздо раньше. Продавец настаивает, чтобы я встретился с ним в эту пятницу и забрал деньги, а далее \"поступал как знаю\". Как мне поступить в этой ситуации? Имею ли я право на неустойку?